民法第389条は、抵当地の上の建物の競売について定めています。第1項により、抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができます。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができます。第2項により、前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しません。

これは、抵当権設定後の建物処理を定める規定です。抵当権設定後に建てられた建物は、土地と一括競売できます。ただし優先弁済は土地代金のみです。建物所有者に正当な占有権がある場合は適用されません。抵当権者の換価を容易にします。

例えば、抵当権設定後、抵当地にCさんが無断で建物を建てた場合、抵当権者Bさんは土地と建物を一括競売できます。ただしBさんの優先弁済権は土地代金のみです。Cさんに賃借権等の正当な権利がある場合は、この規定は適用されません。不法占有者から土地を取り戻しやすくします。

抵当権を設定した後に、その土地の上に誰かが建物を建てた時は、抵当権者は土地だけやのうて、その建物も一緒に競売にかけられるっちゅうことを言うてるんや。ただし、抵当権者が優先的にお金を回収できるんは、土地の代金だけやで。建物の代金からは優先的には取れへんのや。

第2項は、そうは言うても例外があるで、っちゅうことを言うてるんや。もし建物の持ち主が、その土地を使う正当な権利を持っとる場合、例えば土地の持ち主と賃貸借契約を結んどるような場合は、この第1項の決まりは使えへんのや。つまり、ちゃんとした権利があって建物を建てた人は保護されるけど、勝手に建てた人に対しては、抵当権者が土地と建物をまとめて競売できるっちゅうことなんや。これで、抵当権者が土地を回収しやすくなるんやで。

例えばな、Aさんの土地に抵当権を持っとるBさんがおったとするやろ。抵当権を付けた後に、Cさんが勝手にその土地に建物を建ててしもうたんや。Bさんとしては、土地だけ競売にかけても、建物が残っとったら買う人がおらへんし、困るやんか。せやからこの条文で、Bさんは土地と建物を一緒に競売にかけられるんや。ただし、Bさんが優先的にお金を取れるんは土地の代金だけで、建物の代金はCさんに渡されるねん。もしCさんがAさんと賃貸借契約を結んで、ちゃんとした権利があって建てた建物やったら、この決まりは使えへんで。勝手に建てた場合だけ、まとめて競売できるっちゅう仕組みやねん。